Phần này đo bằng tiền. Chỗ dễ mất tiền nhất khi đi thuê nhà là tiền đặt cọc và tiền môi giới. Chỗ tốn tiền nhất khi mua nhà là lãi vay, cùng những chuyện người bán biết mà bạn không biết. Mấy mục ở cuối phần này nói về mua nhà: tiền phải chuyển vào tài khoản nào, tiền đặt cọc và tiền nhà khi nào thì đòi lại được, giao nhà muộn thì làm sao. Còn có cách phòng chuyện một căn nhà bị bán cho hai người, và cách thương lượng để hạ lãi suất vay mua nhà. Hai mục cuối nói chuyện sau khi đã dọn vào ở: công ty quản lý nhà không được cắt nước, cắt điện để ép đóng phí quản lý; nhà mới bị dột trong thời hạn bảo hành thì tìm chủ đầu tư sửa.
1. Khi thuê nhà, số tiền đặt cọc, thời hạn hoàn trả và các trường hợp bị trừ phải được ghi vào hợp đồng
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích vừa · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Lúc ký hợp đồng bạn chỉ mất thêm mười phút. Cái khó là phải nói ra ngay trước mặt chủ nhà.
Nói dễ hiểu:
Tiền cọc bao nhiêu, khi nào trả lại, trường hợp nào được trừ: cả ba thứ phải được ghi vào hợp đồng trước khi bạn ký. Trường hợp không có trong hợp đồng mà chủ nhà không có lý do chính đáng thì lúc bạn trả nhà cũng không được trừ tiền cọc của bạn.
Lợi ích:
Quy định hành chính nói rõ: «Bên cho thuê thu tiền cọc thì phải thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà những nội dung như số tiền cọc, thời gian hoàn trả và các trường hợp trừ tiền cọc. Ngoài những trường hợp đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê không có lý do chính đáng thì không được trừ tiền cọc.» Ba việc phải được ghi vào hợp đồng: cọc thu bao nhiêu, khi nào trả lại, trường hợp nào được trừ. Trường hợp không ghi trong hợp đồng mà chủ nhà không có lý do chính đáng thì không được trừ tiền của bạn.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Ngày trả nhà, bạn cùng chủ nhà chụp ảnh và quay video. Chỉ số đồng hồ nước, đồng hồ điện, đồng hồ ga đều chụp lại, mặt tường và mặt sàn cũng chụp. Nếu tiền cọc bị trừ vô cớ, bạn khiếu nại trước với cơ quan quản lý cho thuê nhà. Khoản tiền không lớn thì bạn đi theo tố tụng giá trị nhỏ, xem phần 8, mục 22 (tính xem có đáng khởi kiện không). Mặt bằng thuê để mở cửa hàng có kinh doanh được không, mảng ăn uống có xin được giấy phép không, xem mục 27 phần 12 (thuê mặt bằng mở cửa hàng).
2. Bị cắt nước, cắt điện, thay khóa hay bị đến tận nhà đe dọa đuổi đi thì báo cảnh sát giữ chứng cứ trước: pháp luật cấm dùng những cách này ép bạn dọn trả nhà
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · không cần ý chí · lợi ích vừa · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Bạn gọi một cuộc điện thoại báo cảnh sát, làm được ngay tại chỗ.
Nói dễ hiểu:
Chủ nhà không được dựa vào việc cắt nước, cắt điện, thay khóa hay đến tận nhà đe dọa để ép bạn hủy hợp đồng hoặc dọn đi; pháp luật cấm rõ như vậy. Gặp chuyện này thì bạn báo cảnh sát trước và giữ lại chứng cứ. Bạn đừng tự tay đối đầu với bên kia.
Lợi ích:
Quy định hành chính nói rõ: «Bên cho thuê không được dùng bạo lực, đe dọa hoặc cách trái pháp luật khác để buộc bên thuê hủy hợp đồng thuê nhà hoặc dọn trả nhà thuê.» Dọn trả nhà nghĩa là bắt bạn dọn đi. Gặp loại chuyện này thì bạn báo cảnh sát trước, giữ lại chứng cứ. Bạn đừng tự tay đối đầu.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Bạn báo cảnh sát là để có biên bản ghi việc cảnh sát đến hiện trường; sau này đòi bồi thường thiệt hại thì biên bản đó chính là chứng cứ. Đồng thời bạn báo sự việc cho cơ quan quản lý cho thuê nhà. Chủ nhà không chịu bồi thường thì bạn phải ra tòa khởi kiện. Thủ tục thông thường sơ thẩm theo quy định phải xét xong trong 6 tháng, có thể kéo dài; tiền luật sư do bạn tự trả. Số tiền nhỏ thì đi theo tố tụng giá trị nhỏ, xét xong trong 2 tháng, xem phần 8, mục 22 (tính xem có đáng khởi kiện không).
3. Môi giới không được thu hộ, trả hộ tiền thuê và tiền cọc; bạn đưa tiền thẳng cho chủ nhà
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Trước khi trả tiền bạn đối chiếu người nhận, vài phút là xong. Cái khó là phải giữ vững lập trường khi môi giới bảo bạn chuyển tiền cho họ.
Nói dễ hiểu:
Theo quy định, môi giới không được thu hộ, trả hộ tiền thuê và tiền cọc; bạn trả thẳng cho chủ nhà. Tiền qua tay môi giới một lần là thêm một lần nguy cơ họ ôm tiền bỏ trốn. Trước khi trả tiền, bạn đối chiếu xem người nhận có đúng là tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu không.
Lợi ích:
Quy định hành chính xếp «thu hộ, trả hộ tiền thuê nhà, tiền cọc» vào nhóm hành vi bị cấm đối với tổ chức môi giới bất động sản; môi giới không được thu tiền thuê và tiền cọc của bạn thay chủ nhà. Tiền qua tay môi giới một lần là thêm một lần nguy cơ họ ôm tiền bỏ trốn.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Trước khi trả tiền, bạn đối chiếu xem người nhận có đúng là tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu không. Nếu không phải chính chủ thì bạn hỏi cho rõ và giữ lại một bản ủy quyền bằng văn bản. Môi giới chỉ được thu phí dịch vụ môi giới vì đã đứng ra kết nối hai bên.
4. Thuê căn hộ dài hạn thì tra tài khoản giám sát vốn của công ty trước, đừng ham rẻ mà trả một lần cả năm
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · vừa phải · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Tra một lần mất mười mấy phút.
Nói dễ hiểu:
Trả một lần cả năm thì mức giảm bạn nhận được chỉ có chừng đó. Công ty mà bỏ trốn thì tiền cọc và tiền thuê của mười mấy tháng còn lại có thể mất cùng lúc. Kèm theo hợp đồng vay tiền thuê thì còn tệ hơn: công ty bỏ trốn, khoản vay bạn vẫn phải trả đủ từng tháng. Trước khi ký, bạn tra xem công ty có công khai tài khoản giám sát vốn không.
Lợi ích:
Quy định hành chính yêu cầu doanh nghiệp cho thuê nhà kinh doanh theo hình thức thuê lại rồi cho thuê lại «mở tài khoản giám sát vốn cho thuê nhà và công khai với xã hội». Thuê lại rồi cho thuê lại nghĩa là doanh nghiệp thuê trọn căn từ chủ nhà, sau đó cho bạn thuê lại. Mức giảm bạn nhận được khi trả một lần cả năm không bù nổi rủi ro mất cả tiền cọc lẫn tiền thuê còn lại khi doanh nghiệp bỏ trốn. Nếu bạn ký kèm hợp đồng vay tiền thuê thì rủi ro còn lớn hơn.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Khi ký hợp đồng, bạn nhìn rõ xem có kèm khoản vay nào không. Nếu ứng dụng trả góp đã đưa cả năm tiền thuê cho công ty một lần, còn bạn trả góp từng tháng, thì công ty bỏ trốn bạn vẫn phải trả tiếp. Loại hợp đồng này thì đừng ký.
5. Nhà bị bán trong thời hạn thuê thì hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực, bạn không phải dọn đi
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · không cần ý chí · lợi ích vừa · tiền bạc
Nói dễ hiểu:
Trong thời hạn thuê mà nhà bị bán, hợp đồng thuê của bạn vẫn có hiệu lực. Chủ nhà mới phải để bạn ở theo hợp đồng cũ cho đến khi hết hạn. Bạn không phải dọn đi, cũng không phải thương lượng lại giá. Điều kiện là bạn đang ở trong nhà một cách hợp pháp, và bạn giữ đủ hợp đồng, chứng từ chuyển khoản cùng bằng chứng về ngày dọn vào.
Lợi ích:
Bộ luật Dân sự có một điều được gọi là «mua bán không phá thuê». Nguyên văn điều luật: vật cho thuê có thay đổi về quyền sở hữu trong thời hạn người thuê chiếm hữu theo hợp đồng thuê thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thuê. Trong thời hạn thuê mà nhà đổi chủ, hợp đồng thuê đã ký vẫn có hiệu lực như cũ. Chủ nhà mới phải để bạn ở theo hợp đồng cũ cho đến khi hết hạn.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Điều kiện là bạn đã dọn vào ở hợp pháp; cách nói trong điều luật là chiếm hữu theo hợp đồng thuê. Hợp đồng, chứng từ chuyển khoản và bằng chứng về ngày dọn vào đều phải giữ kỹ. Có hai ngoại lệ: nhà đã thế chấp trước khi cho thuê, sau đó bị đấu giá để trả nợ; nhà đã bị tòa án phong tỏa trước khi cho thuê. Xem mục 6 (đối chiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp).
6. Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, đối chiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp; mọi khoản tiền chuyển khoản và ghi rõ mục đích
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Bạn mang căn cước công dân đến cơ quan đăng ký bất động sản một chuyến, tra một lần mất nửa tiếng. Cái khó là phải buộc chủ nhà đưa giấy chứng nhận quyền sở hữu ra ngay trước mặt.
Nói dễ hiểu:
Trước khi ký, bạn yêu cầu chủ nhà đưa căn cước công dân và giấy chứng nhận quyền sở hữu. Sau đó bạn mang căn cước công dân đến cơ quan đăng ký bất động sản để tra xem nhà có thế chấp, có bị phong tỏa không; chưa ký hợp đồng vẫn tra được. Nhà đã thế chấp hoặc đã bị phong tỏa trước khi cho thuê mà bị đấu giá đổi chủ thì bạn không thể đòi ở tiếp. Mọi khoản tiền bạn đều chuyển khoản và ghi rõ mục đích để có chứng từ.
Lợi ích:
Trước khi ký, chủ nhà phải cho bạn xem giấy tờ tùy thân và giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chủ nhà phải đưa giấy tờ khác chứng minh mình có quyền cho thuê. Chủ nhà còn phải phối hợp để bạn tra cứu, xác minh thông tin của căn nhà; đây là nghĩa vụ mà quy định hành chính đặt ra cho bên cho thuê. Khi chưa ký hợp đồng, bạn mang căn cước công dân đến cơ quan đăng ký bất động sản ở thành phố, huyện nơi có căn nhà là tra được mấy thứ. Những thứ tra được gồm: tình trạng cơ bản của căn nhà, có người đồng sở hữu hay không, có đăng ký thế chấp hoặc đăng ký quyền cư trú hay không, có bị phong tỏa hay không. Ký hợp đồng rồi thì bạn dùng hợp đồng thuê để tra kết quả đăng ký. Bước này quan trọng, vì «mua bán không phá thuê» có hai ngoại lệ. Nhà đã thế chấp cho ngân hàng trước khi cho thuê, sau đó bị đấu giá để trả nợ thì bạn không được đòi chủ nhà mới cho mình ở tiếp theo hợp đồng cũ. Nhà đã bị tòa án phong tỏa trước khi cho thuê thì cũng vậy. Khi đấu giá, nếu hợp đồng thuê cản trở quyền thế chấp đã có trước thì tòa án sẽ gỡ hợp đồng thuê ra rồi mới bán. Ngược lại, nhà cho bạn thuê trước, bạn đã dọn vào ở, sau đó chủ nhà mới thế chấp thì việc thế chấp không ảnh hưởng đến hợp đồng thuê của bạn. Nhà bị phong tỏa hoặc quyền sở hữu đang tranh chấp khiến bạn không ở được thì bạn được hủy hợp đồng. Người khác đến đòi quyền khiến bạn không ở được thì bạn được yêu cầu giảm hoặc không phải trả tiền thuê. Việc mọi khoản tiền đều chuyển khoản và ghi chú «tiền thuê nhà nào đó, tháng nào đó» là kinh nghiệm của tác giả: khi có tranh chấp, nó chứng minh bạn đã trả tiền và trả cho khoản gì.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Những thứ tra được khi chưa ký hợp đồng không gồm thông tin ai là chủ sở hữu. Vì vậy tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu phải được đối chiếu ngay trước mặt với căn cước công dân của chủ nhà. Khi ký, bạn để chính chủ nhà có mặt; chính chủ không đến được thì phải có giấy ủy quyền. Nếu người cho thuê lại chuyển nhà cho bạn thuê thì phải có văn bản đồng ý của chủ nhà gốc. Những quyền như hủy hợp đồng, giảm tiền thuê, nếu chủ nhà không chịu thì bạn phải khởi kiện ra tòa. Thủ tục thông thường ở cấp sơ thẩm theo quy định phải xử xong trong 6 tháng, có thể kéo dài; tiền luật sư thường do bạn tự trả. Việc ghi chú mục đích khi chuyển khoản không có quy định pháp luật trực tiếp, đó là kinh nghiệm của tác giả. Mua nhà cũ cũng tra được như vậy trước khi ký, ký xong còn phải làm đăng ký báo trước, xem mục 14 (đăng ký báo trước).
7. Mua nhà cũ mà để môi giới thu hộ tiền nhà thì phải đi qua tài khoản tiền gửi chuyên dụng cho vốn giao dịch mà môi giới mở tại ngân hàng
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Cái khó là phải kiên quyết đòi đi qua tài khoản chuyên dụng, có khi phải tranh thêm vài câu với môi giới.
Nói dễ hiểu:
Nếu môi giới thu hộ tiền mua nhà thì theo quy định phải đi qua tài khoản chuyên dụng mà công ty mở tại ngân hàng. Tài khoản này chịu sự giám sát; tiền không được chuyển vào tài khoản riêng của công ty môi giới, cũng không được chuyển cho nhân viên môi giới.
Lợi ích:
Quy chế nói rõ: khi các bên giao dịch bất động sản thỏa thuận để tổ chức môi giới bất động sản thu hộ, trả hộ vốn giao dịch thì phải chuyển qua tài khoản tiền gửi chuyên dụng cho vốn thanh toán giao dịch của khách hàng. Tài khoản này do tổ chức môi giới mở tại ngân hàng. Tiền mua nhà vào tài khoản chuyên dụng có giám sát, không vào tài khoản riêng của công ty môi giới, cũng không vào tài khoản cá nhân của một nhân viên môi giới nào.
Nguồn:
住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部 (2011). 房地产经纪管理办法（令第 8 号，2016 年第 29 号令修改）第二十四条：「房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。」第十八条「房地产经纪服务实行明码标价制度……在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准」；第十九条「两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费」；第十七条代办贷款、代办房地产登记等其他服务「应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同」. http://www.gov.cn/gongbao/content/2011/content_1918920.htm
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Tiền mua nhà là vài trăm nghìn tệ đến vài triệu tệ, đây là khoản tiền lớn nhất tính theo từng lần giao dịch trong cả cuốn sách này; bạn đừng dùng WeChat chuyển cho nhân viên môi giới. Còn hai kiểu thu thêm tiền thường gặp. Một là hai công ty môi giới cùng làm một vụ; kiểu này chỉ được thu một phần hoa hồng. Hai là làm hộ khoản vay, làm hộ sang tên; đây là dịch vụ khác, phải ký hợp đồng riêng và báo trước mức phí. Mọi khoản tiền đều chuyển khoản kèm ghi chú mục đích, xem mục 6 (trước khi ký đối chiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp). Tiền mua nhà đang xây chuyển vào đâu, xem mục 10 (tài khoản giám sát vốn bán trước).
8. Đừng thuê phòng ngăn vách: đơn vị cho thuê nhỏ nhất là phòng theo thiết kế ban đầu; bếp, nhà vệ sinh, ban công không được để người ở
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · không cần ý chí · lợi ích vừa · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Cái giá phải trả là với cùng một ngân sách, bạn hoặc ở xa hơn một chút, hoặc ở nhỏ hơn một chút.
Nói dễ hiểu:
Theo quy định, đơn vị cho thuê nhỏ nhất là căn phòng đã được thiết kế từ đầu. Bếp, nhà vệ sinh, ban công và hầm chứa đồ dưới đất không được để người ở. Ngoài ra, trong thời hạn thuê, chủ nhà cũng không được tự ý tăng giá thuê.
Lợi ích:
Quy chế nói rõ: đơn vị cho thuê nhỏ nhất là phòng theo thiết kế ban đầu; không được ngăn một phòng thành mấy gian để cho thuê riêng. Diện tích sàn cho thuê bình quân đầu người không được thấp hơn mức tối thiểu do địa phương quy định. Bếp, nhà vệ sinh, ban công và hầm chứa đồ dưới đất không được cho thuê để người ở. Trong thời hạn thuê, bên cho thuê cũng không được đơn phương tăng giá thuê tùy tiện. Vi phạm điều 8 của quy chế này thì cơ quan chủ quản buộc bên cho thuê sửa trong thời hạn; quá hạn không sửa thì có thể bị phạt từ 5.000 tệ đến 30.000 tệ.
Nguồn:
住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）第八条：「出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。」第九条：「出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。」第二十二条：「违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。」http://www.gov.cn/gongbao/content/2011/content_1845070.htm
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Khi vách ngăn trái quy định bị xử lý, người bị phạt là bên cho thuê. Nhưng muốn sửa thì phải dỡ vách ngăn, người thuê đang ở bên trong chỉ còn cách dọn đi; điều này suy ra từ chính quy định trên. Tiền cọc và tiền thuê đã trả thường không lấy lại được, đây là kinh nghiệm của tác giả. Về an toàn cũng kém: vách ngăn thường chặn lối thoát hiểm, một phòng ở nhiều người còn dùng chung một đường dây điện. Khi đi xem nhà, bạn chú ý ba điểm: tường có phải xây thêm về sau không, phòng có cửa sổ không, đồng hồ điện có tải nổi chừng ấy người không.
9. Hộ khẩu thành thị muốn dọn về nông thôn ở thì chỉ thuê nhà nông dân, đừng mua đất ở và nhà trên đất ở
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Cái giá là căn nhà không thuộc về bạn, mỗi lần thuê dài nhất 20 năm, hết hạn phải thương lượng lại với chủ nhà.
Nói dễ hiểu:
Người có hộ khẩu thành thị không được đến nông thôn mua đất ở, mua nhà của nông dân hoặc «nhà quyền sở hữu nhỏ»; văn bản nhà nước cấm rõ. Người trong làng nói «cứ viết hợp đồng là được» thì cũng không được. Muốn ở lâu dài dưới nông thôn thì bạn ký hợp đồng thuê, mỗi lần dài nhất 20 năm, hết hạn ký tiếp.
Lợi ích:
Văn bản của Văn phòng Quốc vụ viện nói rõ: «Cư dân thành thị không được đến nông thôn mua đất ở, nhà ở của nông dân hoặc ‘nhà quyền sở hữu nhỏ’.» Cùng văn bản đó còn quy định: nông dân bán hoặc cho thuê nhà ở rồi thì xin cấp thêm đất ở sẽ không được duyệt. Năm 2019, văn bản của Văn phòng Công tác nông thôn Trung ương và Bộ Nông nghiệp và Nông thôn nhắc lại một lần nữa: «Nghiêm cấm cư dân thành thị đến nông thôn mua đất ở.» Cùng văn bản đó chỉ ra con đường hợp pháp: cư dân thành thị được thuê nhà nông dân để ở hoặc để kinh doanh. Thời hạn hợp đồng thuê không được quá hai mươi năm; hết hạn hai bên có thể thỏa thuận lại.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Đất ở là đất mà làng chia cho người trong làng để xây nhà, chỉ chia cho người trong làng. Khi thuê nhà nông dân, bạn ký hợp đồng bằng văn bản với hộ cho thuê, ghi rõ thời hạn thuê, tiền thuê, có được sửa sang cải tạo không, và tiền sửa sang khi hết hạn tính thế nào. Văn bản quy định thời hạn thuê không quá 20 năm; bạn đừng ký loại hợp đồng «thuê 50 năm», «thuê 70 năm», càng đừng trả một lần tiền thuê của nhiều năm. Văn bản còn cấm việc về nông thôn dùng đất ở xây biệt thự sân vườn rộng và hội quán riêng; bạn đừng bỏ tiền để «hợp tác xây» với người trong làng.
10. Mua nhà đang xây thì trước hết xem giấy phép bán trước; tiền đặt cọc, tiền trả trước và khoản vay chỉ chuyển vào tài khoản giám sát vốn bán trước ghi trong hợp đồng
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Trước khi ký, bạn xem qua giấy phép bán trước; trước khi trả tiền, bạn đối chiếu tài khoản; mỗi việc vài phút. Cái khó là khi nhân viên bán hàng bảo bạn chuyển sang tài khoản khác, bạn phải kiên quyết không chuyển.
Nói dễ hiểu:
Nhà đang xây là nhà được bán khi chưa làm xong. Không có giấy phép bán trước thì chủ đầu tư không được bán, cũng không được thu tiền đặt cọc. Tiền trả trước và khoản vay bạn nộp, theo quy định phải được gửi toàn bộ vào tài khoản giám sát; đến khi nhà đủ điều kiện bàn giao mới bỏ giám sát. Tiền chuyển vào tài khoản khác thì không nằm trong lớp bảo vệ này.
Lợi ích:
Nhà đang xây trong văn bản pháp quy được gọi là bán trước nhà ở thương mại, tức chủ đầu tư bán trước căn nhà đang xây cho bạn. Tháng 8 năm 2026, Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị - nông thôn, Bộ Tài nguyên thiên nhiên và Tổng cục Quản lý giám sát tài chính ra văn bản quy định: «Tiền trả trước, khoản vay mua nhà ở cá nhân và các khoản tiền mua nhà khác mà người mua nhà nộp phải được gửi toàn bộ vào tài khoản giám sát vốn.» Sau khi nhà nghiệm thu hoàn công, nước, điện, ga, nhiệt đủ điều kiện bàn giao thì mới bỏ giám sát. Chủ đầu tư phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán quyền và trách nhiệm về việc gửi tiền mua nhà vào tài khoản giám sát. Chủ đầu tư vi phạm, không bàn giao nhà đúng hạn thì bạn được hủy hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư phải trả lại tiền theo hợp đồng và chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng. Ngân hàng Nhân dân và Tổng cục Quản lý giám sát tài chính đồng thời quy định: khoản vay mua nhà ở cá nhân để mua nhà bán trước do ngân hàng trả thẳng vào tài khoản giám sát vốn bán trước của dự án. Văn bản của ba bộ ngành năm 2022 đã ghi rõ: tiền đặt cọc, tiền trả trước và khoản vay trả góp «phải được gửi thẳng toàn bộ vào tài khoản giám sát». Dự án chưa có giấy phép bán trước thì chủ đầu tư không được bán trước, cũng không được thu tiền đặt cọc bằng cách nhận đăng ký mua, đặt trước, lấy số thứ tự hay phát thẻ VIP. Hợp đồng bán trước ký khi chưa có giấy phép bán trước thì tòa án xác định là vô hiệu. Nếu trước khi khởi kiện mà bổ sung được giấy phép thì có thể xác định là có hiệu lực. Tiền trả vào chỗ khác ngoài tài khoản giám sát thì không nằm trong cơ chế giám sát này. Cùng văn bản năm 2026 đó còn quy định: dự án bán theo hình thức nhà đã xây xong, sau khi có giấy phép thi công, chủ đầu tư được thu trước «một khoản đặt cọc nhỏ». Khoản đặt cọc này do cơ quan giám sát vốn nhà ở giám sát, gửi vào «tài khoản giám sát tiền đặt cọc» mở tại ngân hàng chủ trì dự án, đến khi nhà đủ điều kiện bàn giao mới bỏ giám sát.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Dự án đã có giấy phép quy hoạch xây dựng trước ngày 28 tháng 8 năm 2026 thì điều kiện bán trước và việc giám sát vốn làm theo quy định cũ của từng địa phương. Việc tiền trả trước và khoản vay phải vào tài khoản giám sát thì văn bản năm 2010 và năm 2022 đều đã yêu cầu. Với dự án bán theo hình thức nhà đã xây xong, nếu chủ đầu tư thu trước một khoản đặt cọc nhỏ trong thời gian xây thì quy định mới yêu cầu khoản đó phải vào tài khoản giám sát tiền đặt cọc. Tên chủ tài khoản và số tài khoản giám sát lấy theo hợp đồng mua bán; trước khi trả tiền bạn đối chiếu lại một lần. Hợp đồng bị xác định vô hiệu mà chủ đầu tư không trả tiền thì bạn phải khởi kiện ra tòa. Thủ tục thông thường ở cấp sơ thẩm theo quy định phải xử xong trong 6 tháng, có thể kéo dài; tiền luật sư thường do bạn tự trả. Tiền mua nhà cũ trả thế nào, xem mục 7 (tài khoản tiền gửi chuyên dụng cho vốn giao dịch).
11. Mua nhà mới, đã đặt cọc giữ chỗ hoặc trả trước một phần mà không ký được hợp đồng chính thức, vay không được duyệt (ví dụ ký xong thì chính sách siết lại, ngân hàng ngừng cho vay) mà lỗi không phải ở bạn, hãy đòi chủ đầu tư trả lại tiền
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Khi ký giấy đặt cọc giữ chỗ và hợp đồng chính thức, bạn đọc thêm hai điều khoản. Nếu chủ đầu tư không trả tiền thì bạn phải ra tòa khởi kiện.
Nói dễ hiểu:
Bạn đã đặt cọc giữ chỗ mà không ký được hợp đồng chính thức, hoặc vay không được duyệt, thì trước hết phải xem lỗi thuộc về ai. Nếu lỗi không thuộc về bạn mà cũng không thuộc về chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải trả lại tiền đặt cọc, hoặc trả lại tiền mua nhà kèm lãi. Ký xong mà chính sách siết lại, ngân hàng ngừng cho vay, thường được coi là cả hai bên đều không có lỗi. Hồ sơ tín dụng của bạn có nợ quá hạn, thu nhập không đủ, thì tính là lỗi của bạn, tiền đặt cọc có thể không đòi lại được.
Lợi ích:
Giải thích tư pháp của Tòa án nhân dân tối cao ghi rõ: chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc qua hình thức đặt cọc giữ chỗ, đặt mua, đặt trước. Nếu vì lỗi của một bên mà hai bên không ký được hợp đồng mua bán chính thức thì xử lý theo quy tắc đặt cọc. Quy tắc đặt cọc là: bên đặt cọc vi phạm thì mất tiền đặt cọc; bên nhận đặt cọc vi phạm thì phải trả lại gấp đôi. Cách ghi khoản tiền này trong hợp đồng thì xem phần 12, mục 15 (nhận tiền thì ghi rõ là tiền đặt cọc). Nếu không ký được vì lý do không thể quy lỗi cho bên nào thì «bên bán phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua». Một điều khác nói về chuyện vay. Hợp đồng mua bán thỏa thuận thanh toán bằng vay vốn. Nếu vì lỗi của một bên mà không ký được hợp đồng vay, hợp đồng mua bán không thực hiện được thì bên kia có thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Nếu không ký được hợp đồng vay vì lý do không thể quy lỗi cho bên nào thì cả hai bên đều có thể chấm dứt hợp đồng. Chủ đầu tư phải trả lại tiền gốc mua nhà đã nhận và lãi, hoặc trả lại tiền đặt cọc. Thế nào là không thể quy lỗi cho bên nào thì pháp luật chỉ ghi nguyên tắc, dưới đây là ví dụ do tác giả nêu. Sau khi ký mà địa phương siết chính sách cho vay mua nhà, ngân hàng ngừng cho vay, thường được coi là cả hai bên đều không có lỗi. Hồ sơ tín dụng của bạn có nợ quá hạn, dòng tiền thu nhập không đủ, thì tính là lỗi của bạn. Dự án thủ tục không đầy đủ, ngân hàng không cho dự án đó vay, thì tính là lỗi của chủ đầu tư. Hai điều này chỉ điều chỉnh nhà thương mại mua từ tay chủ đầu tư; mua nhà cũ thì không áp dụng.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Thế nào là «không thể quy lỗi cho bên nào» thì khi có tranh cãi, tòa án xem tình hình cụ thể mà quyết. Vì vậy trong hợp đồng chính thức phải ghi rõ thanh toán bằng vay vốn, tốt nhất ghi luôn vay không được duyệt thì xử lý thế nào. Nếu giấy đặt cọc giữ chỗ đã ghi đủ nội dung chính của hợp đồng mua bán và chủ đầu tư đã nhận tiền nhà, thì tòa án coi đó là hợp đồng mua bán chính thức, khi đó không còn tính là «chưa ký được». Chủ đầu tư không trả tiền thì bạn phải ra tòa khởi kiện. Thủ tục thông thường sơ thẩm theo quy định phải xét xong trong 6 tháng, có thể kéo dài; thủ tục rút gọn là 3 tháng; tiền luật sư thường do bạn tự trả.
12. Trước khi ký hợp đồng mua nhà mới, xem rõ diện tích chênh lệch được xử lý thế nào, và chụp ảnh lưu lại mọi cam kết trên tài liệu giới thiệu, quảng cáo và sa bàn
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · không cần ý chí · lợi ích vừa · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Trước khi ký, bạn đọc thêm hai điều khoản và tiện tay chụp ảnh, chụp màn hình.
Nói dễ hiểu:
Nếu hợp đồng không có thỏa thuận riêng, diện tích đăng ký sau khi giao nhà chênh với hợp đồng trong mức 3% thì cứ theo thực tế mà bù thêm hoặc được trả lại. Chênh quá 3% thì bạn có quyền trả nhà, chủ đầu tư phải trả lại tiền kèm lãi trong 30 ngày. Cam kết trong quảng cáo về căn nhà và tiện ích của khu, nếu nói rất cụ thể và có ảnh hưởng đến việc bạn mua hay không, thì dù không ghi vào hợp đồng vẫn có giá trị.
Lợi ích:
Quy định của Bộ Xây dựng ghi rõ: nhà tính giá theo diện tích thì hợp đồng phải ghi rõ diện tích chênh lệch được xử lý thế nào. Hợp đồng không ghi thì làm theo mấy điều dưới đây. «Tỷ lệ sai lệch diện tích có giá trị tuyệt đối trong mức 3% (kể cả 3%) thì quyết toán tiền nhà theo thực tế». Chênh quá 3% thì bạn có quyền trả nhà. Nếu bạn trả nhà, chủ đầu tư phải trả lại tiền nhà đã thu trong 30 ngày kể từ ngày bạn đề nghị, đồng thời trả lãi. Nếu bạn không trả nhà mà diện tích đăng ký lớn hơn hợp đồng, phần trong mức 3% bạn bù tiền, phần vượt quá 3% do chủ đầu tư chịu, quyền sở hữu thuộc về bạn. Nếu diện tích đăng ký nhỏ hơn hợp đồng, phần trong mức 3% chủ đầu tư trả lại bạn, phần vượt quá 3% chủ đầu tư trả gấp đôi. Về quảng cáo, giải thích tư pháp của Tòa án nhân dân tối cao ghi rõ: quảng cáo bán hàng và tài liệu tuyên truyền nói chung chỉ là lời mời bạn đến bàn bạc, không tính là hợp đồng. Nhưng nếu chủ đầu tư nói cụ thể, xác định về căn nhà và tiện ích trong phạm vi quy hoạch phát triển dự án, và điều đó có ảnh hưởng lớn đến việc bạn ký hay không, đến giá nhà cao hay thấp, thì được tính là nội dung hợp đồng. «Những thuyết minh và cam kết đó dù không được ghi vào hợp đồng mua bán nhà thương mại vẫn phải là nội dung hợp đồng», vi phạm thì phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Mức 3% là cách mặc định khi hợp đồng không thỏa thuận. Hợp đồng có ghi cách khác thì làm theo hợp đồng, nên khi ký bạn xem điều đó có nới rộng phạm vi ra không. Nhà đang xây bán tính giá theo căn thì hợp đồng phải kèm bản vẽ mặt bằng, ghi rõ phạm vi sai lệch kích thước. Điều về quảng cáo chỉ điều chỉnh căn nhà và tiện ích trong phạm vi quy hoạch phát triển dự án. Thứ nằm ngoài phạm vi quy hoạch không thuộc điều này. Khi sửa giải thích tư pháp năm 2020, cơ quan đã bỏ điều về chênh lệch diện tích trước đây, căn cứ hiện nay là quy định này của Bộ Xây dựng. Chủ đầu tư không chịu thì bạn phải ra tòa khởi kiện. Thủ tục thông thường sơ thẩm theo quy định phải xét xong trong 6 tháng, có thể kéo dài; tiền luật sư thường do bạn tự trả.
13. Mua nhà mới mà chủ đầu tư giao nhà muộn, làm sổ muộn, trước hết hãy gửi văn bản thúc giục và giữ bằng chứng, rồi đòi tiền phạt vi phạm theo hợp đồng
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · vừa phải · cần chút ý chí · lợi ích vừa · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Bạn viết một văn bản thúc giục, gửi bằng chuyển phát nhanh và giữ lại bản lưu. Nếu thật sự phải trả nhà hoặc đòi bồi thường thì phần lớn phải kiện ra tòa.
Nói dễ hiểu:
Chủ đầu tư giao nhà muộn thì trước hết bạn thúc giục bằng văn bản; trong ba tháng mà vẫn không giao thì bạn có thể trả nhà. Hợp đồng không ghi tiền phạt vi phạm thì chủ đầu tư bồi thường theo giá thuê nhà cùng loại trong cùng khu vực. Vì lỗi của chủ đầu tư mà bạn không lấy được giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cũng phải bồi thường; quá thời hạn làm sổ trên một năm thì bạn còn có thể trả nhà. Chủ đầu tư thúc giục bạn tỏ thái độ thì bạn phải quyết trong 3 tháng; nếu không thúc giục thì bạn phải quyết trong một năm kể từ ngày biết mình có quyền trả nhà.
Lợi ích:
Giải thích tư pháp của Tòa án nhân dân tối cao ghi rõ: chủ đầu tư giao nhà muộn, sau khi bạn thúc giục mà trong 3 tháng vẫn không giao thì bạn có thể chấm dứt hợp đồng, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác. Quyền chấm dứt hợp đồng có thời hạn. Nếu chủ đầu tư thúc giục bạn tỏ thái độ thì bạn phải quyết trong 3 tháng. Nếu chủ đầu tư không thúc giục thì bạn phải dùng quyền đó trong một năm kể từ ngày bạn biết hoặc phải biết mình có quyền chấm dứt, quá hạn là mất. Hợp đồng không thỏa thuận tiền phạt vi phạm, cũng không thỏa thuận cách tính bồi thường thì mức bồi thường do giao nhà muộn tính theo giá thuê nhà cùng loại trong cùng khu vực trong khoảng thời gian chậm đó. Vì lỗi của chủ đầu tư mà đến các mốc dưới đây bạn vẫn chưa lấy được giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng. Có ba mốc: thời hạn làm sổ ghi trong hợp đồng; nhà đang xây tính từ ngày giao nhà là 90 ngày; nhà đã xây xong tính từ ngày ký hợp đồng là 90 ngày. Hợp đồng không thỏa thuận tiền phạt vi phạm thì mức bồi thường tính theo tổng số tiền mua nhà bạn đã trả, tham chiếu mức lãi vay quá hạn do Ngân hàng Nhân dân quy định. Quá thời hạn làm sổ trên một năm mà vì lỗi của chủ đầu tư vẫn không đăng ký được thì bạn có thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Tiền phạt vi phạm thỏa thuận quá cao, chủ đầu tư xin giảm thì tòa án điều chỉnh, lấy phần vượt quá 30% thiệt hại thực tế làm chuẩn.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Văn bản thúc giục phải viết thành giấy tờ, gửi chuyển phát nhanh đến địa chỉ chủ đầu tư ghi trong hợp đồng, giữ kỹ phiếu gửi và giấy xác nhận đã nhận. Giải thích tư pháp chỉ nói «sau khi thúc giục», không quy định hình thức, nên viết giấy rồi gửi chuyển phát nhanh là kinh nghiệm của tác giả. Hợp đồng có thỏa thuận tiền phạt giao nhà muộn thì trước hết tính theo hợp đồng. Sau khi trả nhà, hợp đồng vay cũng có thể chấm dứt cùng lúc. Chủ đầu tư phải trả tiền vay lại cho ngân hàng, và trả lại bạn tiền nhà đã trả cùng lãi. Chủ đầu tư không chịu thì bạn phải ra tòa khởi kiện. Thủ tục thông thường sơ thẩm theo quy định phải xét xong trong 6 tháng, có thể kéo dài; tiền luật sư thường do bạn tự trả.
14. Trước khi ký hợp đồng mua nhà, hãy tra rõ nhà có bị phong tỏa hay thế chấp hay không; ký xong thì đến cơ quan đăng ký bất động sản làm đăng ký báo trước
Mức chứng cứ A · ít tiền · vừa phải · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Trước khi ký, bạn mang căn cước công dân đi tra một lần, mất nửa tiếng. Sau khi ký, bạn cùng bên bán mang giấy tờ đến cơ quan đăng ký một chuyến, nộp phí đăng ký theo mức của địa phương.
Nói dễ hiểu:
Trước khi ký, bạn mang căn cước công dân đến cơ quan đăng ký bất động sản để tra xem nhà này có thế chấp, có bị phong tỏa hay đã đăng ký cho người khác trước hay không. Trong hợp đồng bạn thỏa thuận làm đăng ký báo trước, ký xong thì đi làm ngay. Làm xong rồi, bên bán muốn bán tiếp hay thế chấp tiếp mà không có sự đồng ý của bạn thì cơ quan đăng ký không làm. Khi đã có thể sang tên chính thức, bạn phải đi làm trong 90 ngày; quá hạn đó thì đăng ký báo trước mất hiệu lực.
Lợi ích:
Bộ luật Dân sự ghi rõ: đã ký thỏa thuận mua nhà, để bảo đảm sau này lấy được nhà, bạn có thể theo thỏa thuận mà xin cơ quan đăng ký làm đăng ký báo trước. «Sau khi đăng ký báo trước, nếu không có sự đồng ý của người có quyền theo đăng ký báo trước, việc định đoạt bất động sản đó không phát sinh hiệu lực về vật quyền.» Đăng ký báo trước có thời hạn. Nếu hợp đồng bị chấm dứt hoặc thuộc trường hợp tương tự, hay quá 90 ngày kể từ ngày có thể làm đăng ký chính thức mà bạn không đi xin, thì đăng ký báo trước mất hiệu lực. Quy định thi hành của Bộ Tài nguyên thiên nhiên đưa việc này về cơ quan đăng ký: nhà thương mại bán trước khi xây xong và nhà cũ mua bán đều làm được. Trong thời gian đăng ký báo trước có hiệu lực, nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bạn mà bên bán đem nhà này đi xin đăng ký thì cơ quan đăng ký không làm. Người mua nhà đang xây mà chủ đầu tư không cùng xin theo thỏa thuận thì bạn có thể tự một bên xin. Trước khi ký tra được những gì: khi đã có ý định mua bán, bạn mang căn cước công dân là tra được nhà này có thế chấp, đăng ký báo trước, đăng ký phản đối hay không, có bị phong tỏa hay không. Đăng ký hợp đồng trên mạng không quyết định hiệu lực của hợp đồng. Giải thích tư pháp của Tòa án nhân dân tối cao ghi rõ: hợp đồng mua bán nhà đang xây không đăng ký không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng, trừ khi hai bên thỏa thuận phải đăng ký mới có hiệu lực.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Trước khi ký tra thế nào, mang theo những gì, xem mục 6 (đối chiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp trước khi ký). Khi chưa ký hợp đồng thì không tra được chủ sở hữu là ai, nên tên trên giấy chứng nhận phải đối chiếu trực tiếp với căn cước của bên bán. Làm đăng ký báo trước phải có thỏa thuận trước của hai bên, nên bạn ghi nó vào hợp đồng mua bán. Nếu bên bán thông đồng với người khác, ký hợp đồng khác và đã giao nhà đi, bạn có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Nhưng việc này phải kiện ra tòa; thủ tục thông thường sơ thẩm theo quy định phải xét xong trong 6 tháng, có thể kéo dài, tiền luật sư thường do bạn tự trả. Đã làm đăng ký báo trước thì bên bán không có sự đồng ý của bạn cũng không sang tên nhà cho người khác được, sau này bạn không phải đánh vụ kiện đó nữa.
15. Đang vay mua nhà lãi suất thả nổi mà lãi suất cao hơn hẳn mức cho vay mới, hãy đến ngân hàng thương lượng giảm lãi suất hoặc xin vay mới thay khoản cũ
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Bạn gọi điện cho bộ phận chăm sóc khách hàng của ngân hàng hoặc xin trên ứng dụng ngân hàng, mỗi lần vài chục phút. Ngân hàng không nhất thiết đồng ý.
Nói dễ hiểu:
Lãi suất vay mua nhà là lãi suất báo giá của thị trường cho vay cộng hoặc trừ mấy điểm, mức điểm này trước đây cố định suốt thời hạn vay, từ năm 2024 được phép thương lượng với ngân hàng để đổi. Nếu lãi suất của bạn cao hơn hẳn mức cho vay mua nhà mới phát ra trên toàn quốc, bạn có thể đến ngân hàng thương lượng giảm, hoặc xin khoản vay mới thay khoản cũ. Vay 1.000.000 tệ trong 30 năm, lãi suất thấp hơn nửa điểm phần trăm thì tiền lãi ít đi khoảng 100.000 tệ.
Lợi ích:
Thông báo năm 2024 của Ngân hàng Nhân dân cho phép bên cho vay và bên vay thương lượng thay đổi mức điểm cộng thêm trên lãi suất cơ sở LPR của khoản vay mua nhà. LPR là lãi suất báo giá của thị trường cho vay, lãi suất vay mua nhà tính bằng LPR cộng hoặc trừ điểm. Người phụ trách Ngân hàng Nhân dân trả lời phỏng vấn báo chí nói rằng trước đây mức điểm cộng trong hợp đồng cố định suốt thời hạn vay, lần này đổi khác. Tháng 8 năm 2026, Ngân hàng Nhân dân và Tổng cục Quản lý giám sát tài chính lại ghi vào văn bản: với khoản vay mua nhà lãi suất thả nổi đã phát ra, khi lãi suất lệch khỏi lãi suất cho vay mua nhà mới phát ra toàn quốc đến một mức nhất định, «bên vay có thể thương lượng với tổ chức tài chính ngân hàng để thay đổi mức lãi suất ghi trong hợp đồng, hoặc xin khoản vay mua nhà cá nhân lãi suất thả nổi mới phát ra để thay thế khoản vay còn dư, cách làm phải do bên vay tự chọn». Số tiền khoản vay mới không được cao hơn số gốc còn lại của khoản vay cũ. Tiết kiệm được bao nhiêu thì dưới đây là ví dụ do tác giả tự tính theo công thức trả góp đều, tức mỗi tháng trả một số tiền như nhau. Vay 1.000.000 tệ trong 30 năm, lãi suất năm 4,0% thì mỗi tháng trả khoảng 4774 tệ, 3,5% thì khoảng 4490 tệ. Mỗi tháng ít đi khoảng 284 tệ, 30 năm trả ít đi khoảng 100.000 tệ tiền lãi.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Lệch đến mức nào mới thương lượng được thì văn bản không ghi con số cụ thể, bạn căn theo thông báo của ngân hàng cho vay. Mục này nói về khoản vay mua nhà lãi suất thả nổi do ngân hàng phát ra. Nếu ngân hàng không đồng ý giảm mà bạn có tiền nhàn rỗi, bạn có thể so theo cách tính ở phần 5, mục 28 (trả trước tiền vay mua nhà). Việc thay thế khoản vay không được vay thêm, khoản vay mới không được vượt số gốc còn lại của khoản vay cũ.
16. Mua nhà đầu tiên mà phải vay, hãy vay quỹ dự trữ nhà ở trước, hạn mức không đủ thì thêm vay thương mại thành khoản vay kết hợp, đừng vay thương mại toàn bộ ngay từ đầu
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · vừa phải · không cần ý chí · lợi ích lớn · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Bạn phải đi thêm một hai chuyến đến trung tâm quỹ dự trữ nhà ở hoặc ngân hàng được ủy thác, việc giải ngân có thể chậm hơn vài ngày so với chỉ vay thương mại. Điều kiện là bạn đã đóng quỹ dự trữ nhà ở liên tục một thời gian.
Nói dễ hiểu:
Lãi suất vay quỹ dự trữ nhà ở cho nhà đầu tiên với thời hạn trên 5 năm là 2,6%, còn lãi suất vay mua nhà mới phát ra của các ngân hàng trong tháng 6 năm 2026 khoảng 3,1%. Vay 1.000.000 tệ trong 30 năm, dùng toàn bộ quỹ dự trữ nhà ở thì trả ít hơn khoảng 96.000 tệ tiền lãi so với vay thương mại toàn bộ. Quỹ dự trữ nhà ở có hạn mức cho vay, thiếu bao nhiêu thì bù bằng vay thương mại, cách này gọi là khoản vay kết hợp.
Lợi ích:
Ngày 7 tháng 5 năm 2025, Ngân hàng Nhân dân ra văn bản hạ lãi suất vay quỹ dự trữ nhà ở, áp dụng từ ngày 8 tháng 5. Lãi suất vay quỹ dự trữ nhà ở cho nhà đầu tiên với thời hạn trên 5 năm là 2,6%, thời hạn 5 năm trở xuống (kể cả 5 năm) là 2,1%. Nhà thứ hai thì thời hạn trên 5 năm không thấp hơn 3,075%, thời hạn 5 năm trở xuống không thấp hơn 2,525%. Tính đến tháng 10 năm 2026, đây vẫn là lần điều chỉnh gần nhất. Lãi suất vay mua nhà thương mại tính bằng LPR cộng hoặc trừ điểm, LPR là lãi suất báo giá của thị trường cho vay. Ngày 20 tháng 9 năm 2026, LPR kỳ hạn trên 5 năm là 3,5%. Báo cáo thực thi chính sách tiền tệ quý II năm 2026 của Ngân hàng Nhân dân ghi rõ: tháng 6 «lãi suất cho vay mua nhà cá nhân mới phát ra khoảng 3,1%». Tiết kiệm được bao nhiêu thì dưới đây là ví dụ do tác giả tự tính theo công thức trả góp đều. Vay 1.000.000 tệ trong 30 năm, lãi suất 2,6% thì mỗi tháng trả khoảng 4003 tệ, 3,1% thì khoảng 4270 tệ. Mỗi tháng ít đi khoảng 267 tệ, 30 năm trả ít đi khoảng 96.000 tệ tiền lãi. Nếu hạn mức chỉ đủ vay 600.000 tệ bằng quỹ, còn 400.000 tệ đi vay thương mại, thì vẫn lợi hơn vay thương mại toàn bộ. Mỗi tháng ít đi khoảng 160 tệ, 30 năm trả ít đi khoảng 58.000 tệ tiền lãi. Mức sàn lãi suất quỹ cho nhà thứ hai là 3,075%, gần bằng 3,1% của vay thương mại, nên tiết kiệm không đáng kể.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Vay bằng quỹ dự trữ nhà ở có bốn rào cản. Trước hết bạn phải đóng quỹ đủ. Văn bản năm 2014 của Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị - nông thôn cùng hai bộ khác ghi rõ: đóng đủ và liên tục từ 6 tháng trở lên mới được xin vay, thời gian đã đóng ở nơi khác được cộng gộp. Hạn mức và số năm vay mỗi nơi một khác, hạn mức cao nhất do ủy ban quản lý quỹ dự trữ nhà ở địa phương quy định. Ví dụ ở Bắc Kinh, một người đóng quỹ mua nhà đầu tiên được vay tối đa 1.200.000 tệ, mỗi năm đóng quỹ được vay 200.000 tệ. Ở Quảng Châu, một người vay tối đa 1.000.000 tệ, thời hạn không quá 30 năm, với nhà cũ thì tuổi nhà cộng số năm vay không quá 50 năm. Mua nhà cũ thì giá nhà tính theo mức thấp hơn giữa giá đăng ký trên mạng và giá thẩm định. Vì vậy giá thẩm định thấp thì bạn vay được ít. Tiếp theo là thủ tục nhiều. Điều lệ yêu cầu trung tâm quỹ ra kết luận trong 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, sau đó còn phải làm đăng ký thế chấp. Cuối cùng là giải ngân chậm hơn vay thương mại, đây là kinh nghiệm của tác giả; nếu bên bán cần tiền gấp thì bạn nói rõ trước khi ký hợp đồng là dùng vay quỹ dự trữ nhà ở. Tỷ lệ trả trước của khoản vay kết hợp phải đồng thời thỏa mãn yêu cầu của cả quỹ và vay thương mại. Số dư trong quỹ còn rút ra được để trả nợ, xem phần 5, mục 3 (quỹ dự trữ nhà ở không chỉ để mua nhà). Người đã vay thương mại toàn bộ thì có thể đến ngân hàng thương lượng giảm lãi suất, xem mục 15 của phần này (thương lượng giảm lãi suất).
17. Ở khu nhà ở mà bị công ty quản lý nhà cắt nước, cắt điện, cắt sưởi, cắt gas để ép đóng phí quản lý thì khiếu nại lên cơ quan quản lý nhà ở địa phương; còn nếu bạn nợ phí quản lý thì công ty chỉ được thúc giục, khởi kiện hoặc xin trọng tài
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · ít thời gian · cần chút ý chí · lợi ích vừa · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Bạn gọi điện hoặc viết một bản khiếu nại, mất vài chục phút. Nếu công ty quản lý không sửa và bạn muốn họ bồi thường thiệt hại thì phải ra tòa khởi kiện.
Nói dễ hiểu:
Công ty quản lý nhà không được dùng cách cắt nước, cắt điện, cắt sưởi, cắt gas để ép bạn đóng phí quản lý; gặp chuyện đó thì bạn khiếu nại lên cơ quan quản lý nhà ở địa phương. Nếu công ty đã cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận thì bạn không thể lấy lý do «chưa dùng đến» để không đóng; nợ mãi không đóng thì họ kiện được. Phần họ tự ý thu thêm hoặc thu trùng thì bạn có thể không đóng, đã đóng rồi thì đòi lại được.
Lợi ích:
Điều 944 Bộ luật Dân sự viết ba ý. Ý thứ nhất, nguyên văn là: «Người cung cấp dịch vụ quản lý nhà ở không được dùng các cách như ngừng cấp điện, ngừng cấp nước, ngừng cấp nhiệt, ngừng cấp khí đốt để thúc giục đóng phí quản lý nhà ở.» Ý thứ hai: công ty đã cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận thì chủ nhà không được lấy lý do «chưa tiếp nhận hoặc không cần tiếp nhận» dịch vụ để từ chối đóng. Ý thứ ba: chủ nhà quá hạn không đóng thì công ty có thể thúc giục bạn đóng trong một thời hạn hợp lý. Hết thời hạn đó mà vẫn không đóng thì công ty có thể khởi kiện hoặc xin trọng tài. Điều lệ quản lý nhà ở cũng ghi rõ: chủ nhà quá hạn không đóng phí quản lý thì ban đại diện chủ nhà phải đôn đốc bạn đóng trong thời hạn. Quá hạn vẫn không đóng thì doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý nhà ở có thể khởi kiện ra tòa. Khiếu nại thì gửi cơ quan hành chính quản lý nhà ở cấp huyện trở lên; điều lệ yêu cầu các cơ quan này xử lý khiếu nại của chủ nhà kịp thời. Giải thích tư pháp của Tòa án nhân dân tối cao ghi rõ: công ty tự ý mở rộng phạm vi thu phí, nâng mức thu phí hoặc thu trùng thì bạn có thể lấy điểm này ra phản đối, không đóng. Khoản phí trái quy định đã đóng thì bạn có thể yêu cầu trả lại.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Điều pháp luật cấm là việc công ty quản lý nhà lấy cắt nước, cắt điện làm cách ép đóng phí quản lý. Nếu bạn nợ chính tiền nước, tiền điện, tiền gas thì tình hình khác. Đơn vị cấp điện thúc giục mà bạn vẫn không đóng trong thời hạn hợp lý thì họ có thể ngừng cấp điện theo trình tự nhà nước quy định, và phải báo trước cho bạn. Cấp nước, cấp gas, cấp sưởi làm theo điều này. Điều lệ còn quy định đơn vị cấp nước, cấp điện, cấp gas, cấp sưởi phải thu tiền của người dùng cuối. Nếu công ty quản lý nhà cắt nước, cắt điện gây thiệt hại cho bạn và bạn đòi họ bồi thường thì phải ra tòa khởi kiện. Thủ tục thông thường sơ thẩm theo quy định phải xét xong trong 6 tháng, có thể kéo dài; thủ tục rút gọn là 3 tháng; tiền luật sư thường do bạn tự trả. Người thuê nhà bị chủ nhà cắt nước, cắt điện ép dọn đi thì xem mục 2 (cắt nước, cắt điện, thay khóa). Mức lợi ích được xếp là vừa theo đánh giá: phí quản lý một năm vài trăm đến vài nghìn tệ, còn thiệt hại do mất sưởi, mất nước thì không có thống kê thống nhất.
18. Nhận nhà mới thì nghiệm thu ngay tại chỗ, ghi các vấn đề vào biên bản giao nhà; thấm nước hay đường ống điện nước hỏng thì tìm chủ đầu tư sửa trong thời hạn bảo hành của «Sổ bảo hành chất lượng nhà ở»
Mức chứng cứ A · không tốn tiền · vừa phải · không cần ý chí · lợi ích vừa · tiền bạc
Chi phí:
Không tốn tiền. Ngày nhận nhà, bạn mất thêm hai ba tiếng, đi từng phòng xem tường, sàn, cửa, cửa sổ và hệ thống điện nước, chụp ảnh lưu lại. Nếu nhờ người đến nghiệm thu hộ thì phải trả thêm tiền.
Nói dễ hiểu:
Khi giao nhà, chủ đầu tư phải đưa bạn «Sổ bảo hành chất lượng nhà ở». Thời hạn bảo hành tối thiểu theo luật của đơn vị thi công là 5 năm với chỗ thấm ở nhà vệ sinh, mái nhà và tường ngoài, 2 năm với đường ống điện nước và phần hoàn thiện, đều tính từ lúc nghiệm thu hoàn công. Thời hạn bảo hành mà chủ đầu tư dành cho bạn không được ngắn hơn phần thời hạn còn lại trong sổ bảo hành mà đơn vị thi công cấp cho chủ đầu tư. Trong thời hạn đó, nếu chủ đầu tư không sửa hoặc chây ì, bạn có thể tự thuê người sửa, tiền do chủ đầu tư trả.
Lợi ích:
Quy chế của Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị - nông thôn ghi rõ: khi bán nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải cung cấp cho người mua «Sổ bảo hành chất lượng nhà ở» và «Hướng dẫn sử dụng nhà ở». Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành chất lượng căn nhà đã bán, thời hạn bảo hành tính từ ngày giao nhà. Thời hạn bảo hành nhà ở thương mại không được thấp hơn thời hạn còn lại ghi trong sổ bảo hành chất lượng mà đơn vị thi công cấp cho chủ đầu tư. Trong thời hạn bảo hành mà phát sinh vấn đề chất lượng thuộc phạm vi bảo hành, chủ đầu tư phải sửa và bồi thường thiệt hại đã gây ra. Hư hỏng do bất khả kháng hoặc do sử dụng không đúng cách thì chủ đầu tư không phải chịu trách nhiệm. Thời hạn bảo hành tối thiểu của đơn vị thi công do điều lệ của Quốc vụ viện quy định, tính từ ngày nghiệm thu hoàn công đạt yêu cầu. Chống thấm mái, chống thấm cho nhà vệ sinh, các phòng và mặt ngoài tường có yêu cầu chống thấm là 5 năm. Hệ thống cấp nhiệt và cấp lạnh là 2 mùa sưởi, 2 mùa làm mát. Đường ống điện, đường ống cấp thoát nước, lắp đặt thiết bị và công trình hoàn thiện là 2 năm. Nền móng và kết cấu chính là tuổi thọ sử dụng hợp lý do hồ sơ thiết kế quy định. Giải thích tư pháp của Tòa án nhân dân tối cao ghi rõ: trong thời hạn bảo hành, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm sửa chữa. «Bên bán từ chối sửa chữa, hoặc kéo dài việc sửa chữa quá thời hạn hợp lý, thì bên mua có thể tự sửa hoặc giao cho người khác sửa. Chi phí sửa chữa và những thiệt hại khác phát sinh trong thời gian sửa chữa do bên bán chịu.» Nếu vấn đề chất lượng nhà ở ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc ở bình thường, bạn có thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Nếu qua kiểm định, chất lượng kết cấu chính quả thật không đạt tiêu chuẩn, bạn cũng có thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Việc kiểm tra từng phòng ngay ngày nhận nhà, ghi vấn đề vào biên bản giao nhà rồi chụp ảnh là kinh nghiệm của tác giả. Sử dụng không đúng cách không thuộc phạm vi bảo hành, nên những vấn đề đã ghi lại ngay khi giao nhà thì chủ đầu tư rất khó quy cho là do bạn sửa sang làm hỏng.
Ghi chú:
Chỉ áp dụng ở Trung Quốc: Phạm vi và thời hạn bảo hành do chủ đầu tư thỏa thuận với bạn trong hợp đồng, lấy hợp đồng và «Sổ bảo hành chất lượng nhà ở» làm căn cứ. Hợp đồng ghi dài hơn mức luật định thì áp dụng theo mức dài hơn. Quy chế quản lý bán nhà ở thương mại có nhắc tới quy định năm 1998 về chế độ sổ bảo hành chất lượng; bản gốc của quy định về thời hạn bảo hành tối thiểu đó chưa lấy được, nên ở đây không ghi con số. Trong thời hạn bảo hành mà có vấn đề, trước hết bạn hãy thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư và giữ lại bản lưu; đây là kinh nghiệm của tác giả. Chủ đầu tư không sửa mà cũng không nhận trách nhiệm thì bạn phải khởi kiện ra tòa. Theo quy định, thủ tục thông thường cấp sơ thẩm phải xét xử xong trong 6 tháng và có thể gia hạn, thủ tục rút gọn là 3 tháng, tiền luật sư thường do bạn tự trả. Diện tích và cam kết quảng cáo không khớp thì xem mục 12 (sai lệch diện tích). Giao nhà muộn, làm giấy tờ muộn thì xem mục 13 (giao nhà quá hạn). Lợi ích được xếp mức vừa là do tác giả tự phán đoán: chi phí sửa lại chênh nhau rất nhiều tùy căn nhà và tùy vấn đề, không có thống kê chung.